Comment rédiger un contrat de location ?

1. Choisir le bon type de contrat

Avant même de commencer à rédiger, la première question à se poser est : quel type de bail correspond à votre situation ? Ce choix conditionne l'ensemble du contrat — durée, dépôt de garantie, préavis, obligations de chaque partie.

Il existe en France six grandes catégories de contrats de location :

• Le bail de location nue : pour un logement non meublé destiné à la résidence principale du locataire. Durée légale de 3 ans, dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer.
• Le bail de location meublée classique : pour un logement garni du mobilier obligatoire fixé par le décret de 2015. Durée d'1 an, dépôt de 2 mois.
• Le bail étudiant : version courte du bail meublé, limitée à 9 mois fixes, non renouvelable. Réservé aux étudiants justifiant d'une inscription.
• Le bail mobilité : de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour les personnes en formation, stage, mutation ou mission temporaire.
• Le contrat de colocation : bail unique pour plusieurs locataires, avec ou sans clause de solidarité.
• Le contrat de parking ou de box : soumis au droit commun, grande liberté contractuelle.

2. Les mentions obligatoires du contrat de location

La loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR imposent une liste précise de mentions obligatoires dans tout contrat de location de résidence principale. L'absence de certaines de ces mentions peut entraîner la nullité partielle ou totale du bail, voire des sanctions pour le bailleur.

2.1 Identification des parties

Le contrat doit identifier avec précision :

• Le bailleur : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile. Si le bailleur est une société ou une SCI, la dénomination sociale, le siège social, le numéro SIRET, l'identité et la qualité du représentant.
• Le locataire : mêmes informations. Pour une colocation, chaque colocataire doit être identifié.
• Le mandataire éventuel : si le bail est géré par une agence immobilière, son identité, son numéro de carte professionnelle et le montant de ses honoraires.

2.2 Description du logement

La désignation du bien loué doit être complète :

• Adresse complète : numéro, rue, code postal, commune, bâtiment, étage, numéro d'appartement
• Type de logement : appartement, maison, studio, duplex...
• Surface habitable en m² (mesurée selon la méthode Boutin, déduction faite des parties avec hauteur inférieure à 1,80m)
• Surface loi Carrez pour les logements en copropriété
• Nombre de pièces principales et composition : séjour, chambres, cuisine, salle de bain, WC, etc.
• Annexes comprises dans la location : cave, parking, box, grenier...
• Destination exclusive des locaux : résidence principale du locataire

2.3 Conditions financières

Les conditions financières doivent figurer explicitement :

• Montant du loyer mensuel hors charges, en chiffres et en lettres
• Modalités de paiement : date d'exigibilité, mode de règlement (virement recommandé avec IBAN/BIC)
• Montant des charges mensuelles et leur nature (provision sur charges réelles ou forfait)
• Montant du dépôt de garantie, le cas échéant
• Conditions de révision annuelle du loyer (référence à l'IRL si activée)
• En zone tendue : loyer de référence, loyer de référence majoré et, si applicable, complément de loyer avec sa justification

2.4 Durée du bail et date de prise d'effet

La durée légale doit être respectée selon le type de bail. La date de prise d'effet est la date à partir de laquelle le locataire peut prendre possession des lieux. La date de fin de bail doit être calculée avec précision — une erreur sur cette date peut créer des complications lors du congé.

3. Les clauses essentielles à inclure

Au-delà des mentions obligatoires, un bail solide doit comporter un ensemble de clauses protectrices qui préviennent les litiges les plus fréquents. Ces clauses sont légales et recommandées pour tout bailleur soucieux de protéger ses intérêts.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail sans passer par un juge, après commandement de payer ou mise en demeure restés infructueux pendant deux mois. Elle peut être activée pour non-paiement du loyer, défaut d'assurance, sous-location non autorisée, troubles de voisinage constatés par décision de justice, ou utilisation des locaux contraire à leur destination. Sans cette clause, le bailleur doit engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.

La clause d'assurance obligatoire

Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. La clause doit préciser que l'attestation d'assurance doit être remise avant la remise des clés, renouvelée chaque année, et que tout défaut d'assurance non régularisé dans les 30 jours d'une mise en demeure peut entraîner la résiliation du bail.

La clause de destination des lieux

Cette clause précise que le logement est loué exclusivement à usage d'habitation principale. Elle doit interdire expressément toute activité commerciale ou professionnelle, toute location saisonnière ou de courte durée (y compris via des plateformes comme Airbnb), et tout accueil d'occupants supplémentaires non autorisés.

La clause de travaux

Aucune transformation, modification ou installation ne peut être effectuée sans accord écrit préalable du bailleur. En cas de travaux non autorisés, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire, ou conserver les modifications sans contrepartie.

La clause d'accès aux lieux

Le bail doit préciser les conditions dans lesquelles le bailleur peut accéder au logement : avec un préavis minimum de 48 heures, pour réaliser des travaux nécessaires, vérifier l'état du logement une fois par an, ou faire des visites de relocation dans les limites légales (2 heures par jour, 5 jours par semaine).

La clause d'obligation de signalement

Le locataire doit signaler sans délai tout sinistre, dégradation ou dysfonctionnement affectant le logement. Tout dommage aggravé par l'absence de signalement est intégralement mis à la charge du locataire.

4. Les annexes obligatoires

Un contrat de location ne se suffit pas à lui-même. La loi impose un ensemble de documents à joindre obligatoirement au bail, sans lesquels il peut être considéré comme incomplet, voire contestable.

Attention : En cas de non-remise de certains diagnostics (DPE, ERNT), le locataire peut demander une réduction du loyer ou même engager la responsabilité du bailleur. Le CREP est particulièrement important : en cas de saturnisme d'un enfant lié à l'absence de ce diagnostic, le bailleur peut être poursuivi pénalement.

5. Les clauses interdites dans un bail

La loi du 6 juillet 1989 établit une liste de clauses réputées non écrites, c'est-à-dire nulles de plein droit même si elles figurent dans le contrat. Les insérer est une erreur fréquente qui peut fragiliser l'ensemble du bail.

Sont notamment interdits :

• Exiger du locataire des prélèvements automatiques obligatoires ou la mise en place d'un paiement par chèque uniquement
• Prévoir une clause pénale pour retard de paiement du loyer (seuls les intérêts légaux sont dus)
• Interdire au locataire de recevoir des visiteurs ou d'héberger des proches à titre gratuit
• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie désignée par le bailleur
• Imposer la souscription d'un contrat d'entretien avec une entreprise choisie par le bailleur
• Prévoir que le locataire est responsable des dégradations sans distinguer celles qui résultent de l'usure normale
• Exiger un chèque de caution en blanc ou un chèque daté d'avance
• Interdire au locataire de pratiquer des activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles
• Faire payer au locataire les charges de copropriété ne correspondant pas à des charges récupérables

6. Les erreurs les plus fréquentes des bailleurs

Erreur n°1 : Utiliser un modèle de bail obsolète

La législation sur les baux d'habitation évolue régulièrement. Un modèle trouvé sur internet peut dater d'avant la loi ALUR (2014) ou la loi ELAN (2018), et comporter des dispositions devenues illégales ou incomplètes. Il est impératif d'utiliser un contrat actualisé conforme à la réglementation en vigueur.

Erreur n°2 : Négliger l'état des lieux

L'état des lieux est le document qui protège le plus le bailleur. Un état des lieux d'entrée imprécis (mention vague "bon état général" sans détail pièce par pièce) rend impossible la démonstration de dégradations à la sortie. Il doit décrire précisément l'état de chaque surface, équipement et installation.

Erreur n°3 : Oublier de demander l'attestation d'assurance

Sans attestation d'assurance habitation, le bailleur n'a aucune garantie qu'un sinistre sera couvert. En cas d'incendie ou de dégât des eaux causé par un locataire non assuré, le bailleur peut subir des pertes considérables. L'attestation doit être demandée avant la remise des clés et renouvelée chaque année.

Erreur n°4 : Ne pas vérifier les règles de la zone tendue

Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, un loyer trop élevé expose le bailleur à une action en réduction du loyer, avec remboursement des trop-perçus sur trois ans. Vérifiez systématiquement si votre commune est concernée et consultez les loyers de référence avant de fixer votre loyer.

Erreur n°5 : Signer sans avoir remis tous les diagnostics

La remise tardive ou l'oubli d'un diagnostic obligatoire peut avoir des conséquences importantes. Pour le DPE notamment, un logement classé F ou G est soumis à des restrictions croissantes : les logements G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028.

7. Comment éviter les litiges avec votre locataire

La grande majorité des litiges locatifs naissent de malentendus ou de lacunes dans le contrat. Voici les bonnes pratiques pour les prévenir.

Tout mettre par écrit, toujours

Tout accord verbal est une source de litige potentielle. Autorisation de sous-location, travaux accordés, aménagement du paiement du loyer : tout doit faire l'objet d'un avenant écrit signé des deux parties. Un SMS ou un email peut avoir valeur de preuve, mais un avenant au bail est beaucoup plus solide juridiquement.

Réaliser un état des lieux minutieux

Consacrez le temps nécessaire à l'état des lieux d'entrée. Photographiez chaque pièce, chaque mur, chaque équipement, en datant les photos. Décrivez précisément chaque imperfection existante. Un état des lieux photo est opposable au locataire et supprime tout litige sur l'imputabilité des dégradations à la sortie.

Agir rapidement dès les premiers impayés

Face à un premier impayé, n'attendez pas. Contactez immédiatement le locataire et son garant. Si le deuxième loyer n'est pas payé, adressez un commandement de payer par huissier pour activer la clause résolutoire et commencer à faire courir les délais légaux. Chaque mois d'attente aggrave la dette et complique la procédure.

Documenter toutes les communications

Toute demande au locataire (demande d'attestation d'assurance, signalement de dégradation, convocation à l'état des lieux) doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par email avec confirmation de lecture. En cas de procédure judiciaire, c'est la preuve que vous avez respecté vos obligations.

Récapitulatif : la checklist du bailleur