Qu'est-ce qu'un bail de location meublée ?
Un contrat de bail meublé est un contrat de location portant sur un logement garni d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste minimale du mobilier obligatoire est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
La location meublée est régie par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR n°2014-366. Elle se distingue de la location nue par une durée plus courte, un dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer, et un préavis de départ d'un mois pour le locataire.
Les mentions obligatoires du contrat
Un contrat de bail meublé doit obligatoirement mentionner :
- L'identité complète du bailleur et du locataire (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse)
- La désignation précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces, composition)
- La date de prise d'effet et la durée du bail
- Le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement
- Le montant du dépôt de garantie (limité à 2 mois de loyer HC)
- La liste des équipements et du mobilier fournis (inventaire)
- Les conditions de révision du loyer (référence IRL si applicable)
- Les diagnostics obligatoires : DPE, état des risques (ERNT), plomb, amiante si applicable
Bail meublé et encadrement des loyers
Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble, etc.), les loyers des locations meublées sont soumis à l'encadrement des loyers. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral. Le contrat doit alors mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, si applicable, le complément de loyer avec sa justification.
Durée et renouvellement
Le bail meublé classique est conclu pour une durée d'un an, renouvelable tacitement. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de trois mois, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux.
Le bail étudiant est conclu pour 9 mois fixes, sans reconduction tacite. À l'échéance, le bail prend fin de plein droit. Ce dispositif est réservé aux étudiants justifiant d'une inscription dans un établissement d'enseignement supérieur.
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il est réservé aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans ce cadre.
Dépôt de garantie et état des lieux
Le dépôt de garantie en location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois si des dégradations sont constatées.
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. Il doit être accompagné d'un inventaire contradictoire du mobilier mentionnant précisément chaque meuble, sa quantité et son état. Tout meuble manquant ou dégradé au-delà de la vétusté normale est imputable au locataire.
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